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| 华天酒店：高星级酒店经济型酒店军工齐头并进
[第一食品网 2008-3-7 9:56:00] |
| | | 上海证券
●高星级酒店“自营、托管、承包”三种经营模式并存。目前公司在高星级酒店领域采用自营、托管、承包三种模式经营，截至07年底已拥有华天品牌高星级酒店20家。其中自营酒店5家：长沙华天大酒店、潇湘华天大酒店、益阳华天大酒店3家已开业经营，星沙华天商务酒店在建预计2009年开始营业、北京世纪城商务酒店则处于筹备期预计2008年5月开始营业；自营方式也是公司高星级酒店经营最大的利润
贡献者。除自营外，公司还通过托管、承包两种方式输出华天品牌，并创造出了“托管-承包-自营”的扩张路径，通过在托管、承包酒店经营过程中发掘具有发展潜力的酒店予以收购自营，经此方式扩张，前期走托管、承包的方式风险相对较小，目标酒店对公司的盈利贡献也逐步提升。如益阳华天即为公司原承包经营的酒店，07年公司对其酒店物业及周边土地进行了收购；武汉凯旋门大酒店则是公司原托管的酒店，现已更改为承包经营，我们认为公司未来也极有可能将其以及目前承包经营的长春京都大酒店纳入自营范围。我们认为，在高星级酒店经营领域，公司通过独有的扩张模式发展，随着已开业酒店的逐步成熟和未来储备项目的进入，盈利将获得稳步的提升。
●酒店扩张过程中产权式酒店、“酒店+房产或地产”模式为公司带来额外收益。在进行酒店扩张的过程中，公司还创造了产权式酒店销售、酒店+房产、酒店+地产等发展模式，使得现金流快速回笼，以解决在收购、建造酒店过程中的资金短缺问题以及酒店建造期和市场培育期利润贡献不足的问题。产权式酒店公司已运作湖南国际金融大厦和益阳华天两个项目：公司于2006年9月以2.3亿收购湖南国际金融大厦后投入2亿元按五星级标准装修，除目前自营五星级酒店-潇湘华天大酒店部分外，对其余约30%建筑面积进行了产权式酒店销售，回笼资金2.56亿元；益阳华天大酒店产权式酒店07年上半年确认销售收入6713万元。“酒店+房产或地产”模式，则是通过经营优质酒店资产以提升酒店周边区域价值，带动房地产销售，继而为房地产项目提供物业管理实现持续盈利。目前公司相关的“酒店+房产”项目主要涉及酒店式公寓的销售，如此次定向增发项目之一北京世纪城华天商务酒店项目：07年6月公司收购北京海淀区蓝靛厂社区商业中心改建成高星级酒店，其中酒店客房3万平米面积中的1万平米将作为高档酒店公寓出售，这样的运作方式我们预计仍会出现在公司未来的酒店扩张进程中。公司现正在运作的“酒店+地产”项目则主要包括华天LOHO小镇、益阳华天、北京世纪城华天、华天苑等四个项目。
●“酒店+地产”四个项目预计大部分将于08年结算。公司目前运作的四个酒店地产项目预计将在08年结算80%左右，将成为2008年业绩快速增长的推动力量。
——华天LOHO小镇项目：位于长沙星沙国家级经济技术开发区，计划总建筑面积为141788平米，包括建筑面积分别为25965平米的华天公寓住宅、92122平米的华天雅苑住宅和23701平米的华天商务酒店，其中华天商务酒店预计于2009年上半年投入运营，两个住宅项目预计于2008年下半年完成。
——益阳华天项目：位于益阳市区，为星级酒店、商铺写字楼及品质住宅综合开发项目，包括益阳华天大酒店迎宾楼已运营、1.6万平米的贵宾楼预计08年10月开业、3.8万平米的华天公馆以及7456平米的商铺写字楼、4203平米的综合楼。
——北京世纪城项目：位于北京市海淀区，总投资44800万元，酒店建筑面积4.4万平米，其中3万平米的酒店客房面积中将有1万平米作为酒店公寓出售，该项目预计将在08年全部结算。
——华天苑项目：位于长沙市省政府附近，包括7480平米的酒店与园区餐饮项目和9.8万平米的住宅项目。住宅项目包括约6.7万平米职工住宅以及3万平米左右的商品房，此项目预计进度稍缓于上述三个项目。
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